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住宅小区消防设施维护管理的困境及破解之思考
发布日期:2018-03-08


  近年来,住宅小区消防问题日益突出,在一些地方已经成为严重影响人民群众生命和财产安全的重要因素。住宅小区存在消火栓缺水、消防电梯故障、喷淋系统和自动报警系统瘫痪等问题,却得不到及时维修、更新或改造,这是一些住宅小区的老大难问题。因此,研究住宅小区消防设施维护管理的困境及成因,探讨其解决之道,无疑十分必要和重要。 

一、问题及成因 

  住宅小区消防设施得不到及时维修、更新或改造的一个主要原因,就是物业专项维修资金的动用非常困难,制度设计不合理,缺乏可操作性和执行性。我国的物业专项维修资金制度始于1998年,其名称多年来经过数次变化,1998年时叫做“房屋维修基金”,后改为“商品房公共维修基金”,2008年根据当时建设部和财政部联合发布的第165号令,称为“住宅专项维修资金”。但时至今日,各种法规、规章等规范性文件中的称呼仍不尽一致。比如,2010年5月省人大常委会制定的《浙江省消防条例》中称为“物业专项维修资金”;杭州市政府规章《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》中,则称之为“物业维修基金”。 

  (一)程序繁琐,申请成功率低。住宅小区消防设施的维修、更新或改造,必然需要动用物业专项维修资金。在我国,商品住宅业主要按照所拥有物业建筑面积的一定比例交存住宅专项维修资金。业主交存的住宅专项维修资金,法律上属于业主所有,但业主要想真正使用属于自己的维修资金,程序十分繁琐。业主入住并成立业主大会后,住宅维修专项资金划归业主大会管理。根据建设部、财政部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》(建设部第165号令)规定,即使情况紧急需要立即使用住宅维修专项资金,也必须按照以下程序一步步办理:首先,由物业服务企业提出使用方案,该使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况等;第二,由业主大会依法通过使用方案;第三,物业服务企业组织实施使用方案;第四,物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金,其中动用公有住房住宅维修专项资金的,要向相关部门申请列支;第五,业主委员会审核同意使用方案后,报相关的建设(房地产)部门备案,如果动用公有住房住宅专项维修资金的,要由相关部门审核同意;第六,业主委员会、相关部门向专户管理银行发出划转资金的通知;第七,专户管理银行将相关资金划转到维修单位。 

  (二)两个“2/3”的条件,难以达到。2007年3月通过的《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第七十九条规定:“建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”《住宅专项维修资金管理办法》规定,需要动用维修资金的,要遵循“两个2/3”特别多数原则,即“专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议”,方可动用。这个看似民主公平的原则,实质上对维修资金的动用加上了一道坚固的铁索。大部分小区急需维修、更新、改造的消防设施都被这“两个2/3”的条件拦截,事实上几乎成为不可能实现的条件。 

  正由于此,实践中住宅专项维修资金的使用率极低。根据广州等地的住建局数据显示,截至2013年7月,广州市缴存住宅专项维修资金总额104.8亿元,累计使用1.03亿元,使用率为0.98%;截至2013年底,佛山全市住宅专项维修资金共67.65亿元,过去10年,5区仅支出0.3亿元,资金使用率仅为0.4%。 

  (三)“绿色通道”,并不畅通。针对“两个2/3”特别多数原则所带来的问题,一些地方开辟了“绿色通道”,试图简化住宅专项维修资金。但从实践来看,“绿色通道”并不真正畅通。比如杭州市2014年5月1日施行的《杭州市物业管理条例》,规定消防设施设备严重损坏,危及公共安全的,经业主委员会书面同意后,可以按照简易程序申请使用物业专项维修资金。但是,根据该规定,启动“绿色通道”的前提是经业主委员会书面同意,因而对于未成立业主委员会的住宅小区,根本无法适用。由于房屋空置率高,不具备成立业主委员会的条件,或者已具备业主委员会成立条件但业主积极性不高等原因,未成立业主委员会的小区不在少数。另外,规定要求消防部门对工程维修内容、工程预算、施工单位等事项予以书面确认,而确认工程预算并不属于消防部门的法定职责,在实际操作中存在一定困难。 

二、破解之道 

  (一)强化物业服务企业对消防设施的维护保养。杭州滨江风情苑曾出现过这样一幕:小区的消防系统处于瘫痪状态近一年,当地消防大队在检查后开出责令改正通知书,但仅过了十几天,物业就撤离了小区,结果留下一堆没人收拾的烂摊子。为防止类似问题再度发生,建议物业服务企业在接手小区前,对消防设施情况进行全面检查,并做好明确记录。在接手小区后,建立落实消防设施日常维护保养制度,定期对各类消防设施进行系统的维护保养,确保完好有效。同时,建议房管部门将小区消防设施是否保养到位、能否完好运行,作为考核物业服务企业的一项重要指标,将消防安全管理严重不到位致使消防设施严重损害的物业服务企业列入“黑名单”。 

  (二)完善相关制度,使之更具操作性。有人认为“两个2/3”特别多数原则是《物权法》确定的,与部门规章即165号令无关。言外之意,即使有“过”,“过”也不在部门规章。此话有一定道理,因为《物权法》确实规定了“两个2/3” 特别多数原则。但是,《物权法》作为全国人大通过的基本法律,只能对基本问题作出基本规范,不可能对现实中的所有具体问题作出具体规定。部门规章等下位规范性文件,应当具体化而没作出具体规定,以致法律的规定难以操作,在现实生活中难以落到实处,这实质上是一种“立法不作为”。因此,急需通过地方立法、部门规章、政府规章及其他规范性文件,将《物权法》的相关规定具体化、可操作化。 

  (三)建立科学、高效的物业维修资金使用机制。一是采用手机客户端、互联网等现代信息化手段,搭建小区公共事项决策平台,方便业主表达意见,行使投票权。二是简化表决方式,允许业主将一定时期内物业专项维修资金使用的表决权,以书面形式委托给业主委员会或业主代表行使;对特定的维修资金使用,采取一次性集合表决通过后,授权业主委员会或物业分批使用。三是采用“1/3异议制”,即通过业主大会,约定将未参加投票的业主视为同意维修资金使用事项,相应投票权数计入赞成票;持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。 

  (四)确定应急方案。为防止个别小区业主不当行使权利,阻碍重大火灾隐患及时整改等情况发生,有必要制定相关应急方案,提高整改效率。这方面,兄弟省立法例可供我们借鉴。《江苏省消防条例》第十九条规定:“建筑消防设施存在重大火灾隐患,经公安机关消防机构通知后,业主不进行维修、更新或者改造的,公安机关消防机构应当通知县(市、区)房产行政主管部门,由县(市、区)房产行政主管部门组织代为维修、更新或者改造,所需费用从相关业主的专项维修资金中列支,或者由相关业主按照各自专有部分建筑面积所占比例承担。” 

三、结论 

  本文通过分析住宅小区在启用物业维修资金维修、更新或改造消防设施中所遇到的问题,进而提出了相应的破解方案,希望能够为加强小区消防安全管理,改善小区消防安全环境起到一些积极作用。 

作者:汤子力